Проекты

Краткое описание

Если в многоквартирном доме в соответствии с нормами и правилами организационно не обеспечить капитальный ремонт крыши, фасада или внутренней системы, само качество такого ремонта может не только создать неприятность в виде протечки, недоподачи воды на этаж или испорченного имущества, но и настоящую беду – взрыв газа, обрушение балкона, тяжелую травму.
Все собственники по закону накапливают деньги на будущий капремонт. Большинство, не задумываясь, платят в «общий котел», и тогда организацией ремонта занимается штат профессионалов так называемого Регионального оператора (Фонда капремонта). Он составляет очередь, и из средств "общего котла" дома похуже и постарше ремонтируют раньше, а собственники новых и крепких домов платят взносы, пока не придет срок их домов.
Наиболее самостоятельные не желают зависеть от этих сроков и накапливают на капремонт на собственном «специальном счете» (тем более, так деньги могут «работать», прибавляются банковские проценты). Таких домов в Калининградской области 2 646 (17% от общего числа). В отличие от домов "на общем котле", закон не предусматривает для них профсопровождения за государственный счет. А своих потребительских компетенций (знаний и навыков) не хватает - наши исседования и опыт это подтверждают. По нашим расчетам с использованием официальных данных, в строительные сезоны 2024-25 и 2025-26г.г. примерно 4 600 собственников многоквартирных домов в регионе будут так или иначе задействованы в процессах организации и подготовки к капитальному ремонту в своих домах (ЦГ-1). В их числе и те, кто создал жилищные НКО, которых в регионе по данным государственной информационной системы действует 227 (85% ТСЖ, остальные ЖК и ЖСК). Их органы состоят из тех же собственников, так что вопросы организации капремонта, который делается не на один год и десятилетие, также решаются путем проб и ошибок, порой, с непредсказуемыми последствиями (ЦГ-2).
Проект предусматривает разработку ПОНЯТНОГО НЕПОДГОТОВЛЕННОМУ ЧЕЛОВЕКУ МЕТОДИЧЕСКОГО ПОСОБИЯ с пошаговыми рекомендациями по организационной подготовке к грядущему капремонту, примерами и разбором кейсов (min.150 стр.А4). Для работы над пособием привлекаются как специалисты, ориентирующиеся в разных сферах подготовительных мероприятий (от экспресс-оценки экономики, социологии и инженерной части дома - до узких профи в вопросах оценки объемов работ, выбора материалов, взаимосвязи и последовательности действий, оформления документов и переговоров с потенциальными подрядчиками), так и профессиональные методисты в сфере жилищного просвещения.
Пособие, после двойной апробации в ходе реальной оргподготовки капремонта на двух домах, будет выложено в сеть. Им смогут воспользоваться не только представители двух ЦГ проекта (ЦГ-1 и ЦГ-2), но и те, в чьих домах капитальный ремонт наступит по графику позже и много позже 2026 года (мы сделаем им рассылку по мере приближения сроков). После проекта пособие, разумеется, будет корректироваться по мере изменения законодательства и норм.

Цель

1. Посредством разработки методического пособия создать для граждан-собственников многоквартирных домов "на спецсчете", сейчас лишенных профподдержки в вопросах самостоятельной организации предшествующих капремонту мероприятий, возможность повышения потребительской компетентности для снижения рисков последующего ущерба имуществу, угрозы жизни и здоровью.

Задачи

1. Разработка электронного методического пособия (методических рекомендаций) по самостоятельной организации капитального ремонта собственниками многоквартирных домов "на спецсчете" в Калининградской области
2. Вовлечение представителей целевых групп в проект
3. Апробация на практике методических рекомендаций по самостоятельной организации капитального ремонта собственниками многоквартирных домов "на спецсчете" в Калининградской области
4. Информирование потенциальных представителей целевых групп о возможностях по повышению потребительской квалификации в вопросах самостоятельной организации капитального ремонта собственниками многоквартирных домов "на спецсчете" в Калининградской области

Обоснование социальной значимости

ДВЕ ЦЕЛЕВЫЕ группы, связанные одной проблемой - это, 1) проживающие в Калининградской области собственники многоквартирных домов "на спецсчете", чьи дома должны по графику уйти на капремонт в 2024-26 г.г, и, 2) руководители жилищных НКО (ТСЖ (ТСН, ЖК, ЖСК) в Калининградской области, которые от лица собственников занимаются организацией капремонтов в тех домах "на спецсчете", которые также должны уйти на капремонт в ремонтные сезоны 2024-25 и 2025-26 г.г. "Спецсчет" (в отличие от "общего котла") - это режим накопления денег на капремонт только для своего многоквартирного дома, на отдельном (а не общем для всего региона) счете и под полную ответственность собственников за сроки и качество ремонтов.
ПРОБЛЕМА в обеих группах – низкая потребительская компетентность по вопросам самостоятельного обеспечения обязательных процедур по предварительной подготовке к «правильному» капитальному ремонту.
Степень некомпетентности такова, что (согласно анализу запросов) 96% опрошенных (из 48 респондентов), не знают, с чего начать организацию подготовки к капитальному ремонта на своем доме, либо имеют об этом превратное представление, навязанное подрядчиками и / или УК. Более того, 95% опрошенных (из 28 респондентов) - на уровне здравого смысла, кроме риска "некачественного ремонта", указывают, в основном, финансовые (слишком много заплатить, подрядчик не выполнит работы и исчезнет, банк не выдаст деньги подрядчику, и подрядчик предъявит претензии собственникам), порчи имущества (зальет снаружи, испортят внутри), и социальные (испортят отношения с соседями, соседи обвинят активного собственника, что он вступил в сговор с подрядчиком, "подмахнул" акт, что-то украл или поделил деньги с УК).
РИСКИ, на самом деле, куда серьезнее и страшнее. Если в многоквартирном доме в соответствии с нормами и правилами организационно не обеспечить капитальный ремонт крыши, фасада или внутренней системы, само качество такого ремонта может не только создать неприятность в виде протечки, недоподачи воды на этаж или испорченного имущества, но и настоящую беду – взрыв газа, обрушение балкона, тяжелую травму. А для "правильного" капремонта самое важное - не "найти надежного подрядчика подешевле", как нередко просят жители, и даже не "правильно посчитать смету" - в конце концов, по правильно составленным первичным даным любой сметчик по государственным справочникам составит плюс-минус примерно одну и ту же смету. И вот алгоритмом и способами подготовки этих самых первичных данных собственники не владеют и даже не очень представляют последовательность шагов. Еще бы! Ведь почти весь массив интернет-рекомендаций "как самим органзовать капитальный ремонт в многоквартирном доме" сводится к рекомендациям по проведению общего собрания собственников (порядок проведения, пакет документов, повестка, кворум). Да и в законодательстве мало, что можно найти, потому что это сфера не права, а менеджмента в управлении недвижимостью (профстандарт 16.011, Специалист по эксплуатации гражданских зданий).
МАСШТАБ ПРОБЛЕМЫ . 1) Первая ЦГ. Официально (правительство области, фонд капремонта) 2 646 (17% от общего числа) – это дома «на спецсчете» (общ. площ. 7 837 720 кв. м, средн. дома 2 962 кв.м, средн. на собственника 64,3 кв. м.) То есть, около 122 тысяч собственников в течение жизненного цикла дома своими решениями лично отвечают за то, чтобы вследствие непрофессионального капремонта не случилось беды. В год таких домов ремонтируется 50(+/-). К нам собственники обращаются, как правило, или в год, когда уже нужен капремонт, или на опережение до 2-х лет. В среднем, (2 962 кв.м / 64,3 кв.м = 46 (собственников в доме) х 50 домов х 2 года (по ремонтным сезонам 2024-2025 и 2025-2026) = 4 600 собственников будут так или иначе задействованы в процессах организации и подготовки к капитальному ремонту в своих домах, а затем – и в приемке работ (да-да, это тоже их ответственность).
2) Вторая ЦГ. Официально (государственная система ГИС ЖКХ) в регионе жилищных НКО 227, из них 85% - ТСЖ, остальные – жилищные кооперативы, состоящие из тех же собственников с органами управления из состава собственников. Это, в принципе, никак не влияет на количество (первая ЦГ), но мы обязаны их учитывать, так как их представители по многим вопросам являются инициаторами и фактическими исполнителями важных решений собственников по капремонту. При этом уровень компетенции у них, в целом, как и у среднестатистического собственника, ибо они из их среды.
КСТАТИ, за время работы нашей молодой НКО в 2022-23 г.г. мы безвозмездно оказали консультирование представителям более 60 домов.
МЕТОДИЧЕСКИ наиболее удачными можно считать консультации, где жителям составлялась персональная (для проблем данного дома) письменная инструкция (10 случаев). Наблюдения показывают, что это помогает чуть более грамотно двигаться по направлению к капремонту, но все-таки все вопросы, связанные с организацией подготовки к капитальному ремонту нам приходится брать на себя, так же безвозмездно, разумеется.

География проекта

Калининградская область

Целевые группы

1. Проживающие в Калининградской области собственники многоквартирных домов "на спецсчете", чьи дома должны по графику уйти на капремонт в 2024-26 г.г
2. Руководители жилищных НКО (ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК) Калининградской области, представляющие многоквартирные дома, которые должны по графику уйти на капремонт в 2024-26 г.г